توسعه سامانه کاداستر: تدوین چارچوب ملی مدل دامنه مدیریت زمین برای ایران

ضمیری, عارف; آل شیخ, علی اصغر; عطازاده, بهنام; جعفری, جلیل

doi:10.22061/jrsgr.2025.12048.1099

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

¹ گروه سیستم‌های اطلاعات مکانی، دانشکده مهندسی ژئودزی و ژئوماتیک، دانشگاه صنعتی خواجه نصیرالدین طوسی، تهران، ایران

² گروه مرکز تحقیقات زیرساخت اطلاعات مکانی و مدیریت زمین، دانشکده مهندسی زیرساخت، دانشگاه ملبورن، استرالیا

https://doi.org/10.22061/jrsgr.2025.12048.1099

چکیده

پیشینه و اهداف: مدیریت زمین نقشی اساسی در توسعه پایدار، برنامه‌ریزی شهری و تضمین حقوق مالکیتی ایفا می‌کند. در ایران، سیستم‌های مدیریت زمین و کاداستر با چالش‌هایی مانند پراکندگی داده‌، تنوع نهادهای متولی و عدم استاندارد روبرو هستند. مدل دامنه مدیریت زمین (LADM) به‌عنوان یک استاندارد بین‌المللی (ISO 19152) چارچوبی یکپارچه برای مدل‌سازی اطلاعات حقوقی، مکانی و مدیریت زمین ارائه می‌دهد. با توجه به ویژگی‌های خاص نظام ثبتی و قوانین حاکم بر مدیریت زمین در ایران، ضرورت دارد که این مدل مطابق با نیازهای ملی بومی سازی گردد. مدل LADM امکان توسعه پروفایل‌های ملی متناسب با ساختارهای قانونی و حقوقی هر کشور را فراهم می‌کند. این مدل دامنه تاکنون در بیش از ۴۰ کشور جهان از جمله هلند، مالزی، لهستان، برزیل، مراکش، استرالیا و کره جنوبی به‌کار گرفته شده است. این کشورهای پیشرو با بهره‌گیری از انعطاف‌پذیری این استاندارد، موفق به طراحی سیستم‌های نوین ثبت و کاداستر سه‌بعدی در کنار کاهش هزینه‌ها و تسریع فرآیندهای ثبتی شده‌اند. هدف این پژوهش، توسعه یک پروفایل کشوری LADM برای ایران می‌باشد که با در نظر گرفتن ساختارهای قانونی، سازمانی و فنی کشور، مدل مفهومی جامعی را برای مدیریت زمین ارائه ‌کند.
روش‌ها‌: این پژوهش با تحلیل مقایسه‌ای تجارب کشورهای پیشرو آغاز شد و پس از بررسی جامع ساختار ثبتی کشور ایران، فرآیند توسعه پروفایل کشوری در سه مرحله اصلی انجام یافت. ابتدا با تعریف دامنه، شناسایی ذی‌نفعان و الزامات قانونی و فنی انجام گشت و در مرحله بعد طراحی پروفایل شامل نگاشت کلاس‌های LADM به عناصر کاداستر ایران، ایجاد کلاس‌ها و ویژگی‌های جدید متناسب با نیازهای داخلی، توسعه کد لیست‌ها و طراحی مدل UML صورت گرفت و در نهایت ارزیابی مدل با استفاده از آزمون‌های انطباق استاندارد ISO 19152و نظرسنجی از متخصصان انجام شد. ابزار گردآوری داده شامل تحلیل مستندات ثبتی، مصاحبه با کارشناسان و بررسی مدل‌های خارجی بود. تحلیل‌ها با استفاده از سنجش انطباق در سه سطح (پایه، متوسط، پیشرفته) انجام شد.
یافته‌ها: نتایج تحلیل‌ها نشان داد که پروفایل پیشنهادی برای کشور ایران موفق به انطباق کامل با سطح دوم استاندارد LADM (سطح متوسط) گردیده است و برخی اجزای سطح سوم (سطح پیشرفته) نیز پیاده‌سازی شده‌اند. نگاشت موفق بین کلاس‌ها، افزودن کلاس‌های خاص و ویژگی‌های جدید به همراه باز تعریف کد لیست های موجود از دستاوردهای کلیدی این مدل هستند. در کنار نتایج فنی به‌دست آمده، نظرسنجی‌های انجام‌شده از کارشناسان نیز بیانگر پذیرش و اثربخشی بالای مدل پیشنهادی در بهبود فرآیندهای ثبت زمین، کاهش تداخل مالکیتی و ارتقای بهره‌وری سیستم ثبت کشور بوده است.
نتیجه‌گیری: پروفایل کشوری LADM، گامی اساسی برای استانداردسازی و ارتقا نظام ثبت اسناد و املاک کشور است. این مدل با فراهم‌سازی زمینه پیاده‌سازی کاداستر سه‌بعدی و تلفیق با مدل اطلاعات ساختمان می‌تواند ابزار قدرتمندی در مدیریت کاداستر باشد. تجربیات کشورهای دیگر نیز تایید می‌کنند که استفاده از LADM موجب افزایش شفافیت، کاهش هزینه‌های ثبت، بهبود کیفیت اجرای کاداستر و هماهنگی بیشتر بین نهادهای اجرایی می‌شود. با این حال، برای دستیابی به انطباق کامل با استاندارد و بهره‌برداری عملیاتی بیشتر از این مدل، انجام اصلاحات فنی، بهینه‌سازی زیرساخت‌ها و تداوم همکاری بین نهادهای مرتبط ضروری است. این تحقیق پیشنهاد می‌دهد که مدل توسعه‌یافته در محیط‌های واقعی پیاده‌سازی شده و عملکرد آن تحت شرایط اجرایی کاداستر در ایران مورد ارزیابی قرار گیرد. همچنین پژوهش‌های آتی می‌توانند به بررسی تلفیق مدل با دیگر سامانه‌های اطلاعاتی و توسعه بیشتر پروفایل کشوری بپردازند.

کلیدواژه‌ها

موضوعات

سامانه اطلاعات مکانی

عنوان مقاله [English]

Advancing Cadastral Systems: Development of the Land Administration Domain ‎Model (LADM) Country Profile for Iran ‎

نویسندگان [English]

A. Zamiri ¹
A. A. Alesheikh ¹
B. Atazadeh ²
J. Jafari ¹

¹ Department of Geospatial Information Systems, Faculty of Geodesy and Geomatics Engineering, K. N. Toosi University of ‎Technology, Tehran, Iran

² The Centre for Spatial Data Infrastructure and Land Administration, Department of Infrastructure Engineering, The ‎University of Melbourne, Australia

چکیده [English]

Background and Objectives: Land administration plays a pivotal role in sustainable development, urban planning, and protecting property rights. In Iran, land information and cadastral systems face challenges such as data fragmentation, the involvement of multiple responsible organizations, and a lack of standardization. The Land Administration Domain Model (LADM), as an international standard (ISO 19152), provides an integrated framework for modeling legal, spatial, and administrative aspects of land. Given the specific characteristics of the registration system and the governing laws of land administration in Iran, it is essential to localize this model according to national needs. LADM allows for the development of country profiles tailored to the legal and institutional structures of each nation. This domain model has been implemented in more than 40 countries worldwide, including the Netherlands, Malaysia, Poland, Brazil, Morocco, Australia, and South Korea. These countries have taken advantage of the model’s flexibility to design modern land registration and three‑dimensional cadastre systems, reduce costs, and accelerate registration processes. The aim of this study is to develop a country profile of LADM for Iran that, by considering the legal, institutional, and technical structures of the country, provides a comprehensive conceptual model for land administration.
Methods: This research begins with an international comparative analysis of cadastral frameworks, followed by a systematic evaluation of Iran's land registration system. Methodologically, the national profile formulation was organized into three distinct phases. First, the scope was defined, including the identification of stakeholders, legal and technical requirements. Then, the profile was designed by mapping LADM classes to Iran’s cadastral elements, creating new classes and attributes tailored to national needs, developing code lists, and designing the Unified Modelling Language (UML) model. Finally, the model was evaluated using ISO 19152 conformance tests and expert surveys. Data collection tools included analysis of registration documents, expert interviews, and review of international models. The analyses were conducted based on conformance assessment at three levels: low, medium and high.
Findings: The analysis results showed that the proposed Iran country profile achieved full conformance with Level two (medium level) of the LADM standard, and several Level three (high level) components were also detected. Key accomplishments of this model include the successful mapping between classes, the addition of specialized classes and new attributes, and the redefinition of existing code lists. Alongside these technical outcomes, expert surveys likewise indicated the model’s strong acceptance and its effectiveness in improving land registration processes, reducing ownership conflicts, and enhancing the efficiency of the national registration system.
Conclusion: The LADM country profile represents a fundamental step toward standardizing and advancing the national land registration system. By enabling three‑dimensional cadastre implementation and integration with the Building Information Model (BIM), it can serve as a powerful tool for cadastre management. Experiences from other countries also confirm that using LADM increases transparency, reduces registration costs, and enhances coordination among executing agencies. However, achieving full compliance with the standard and operational utilization requires technical revisions, infrastructure optimization, and sustained collaboration among the involved institutions. This study recommends that the developed model be implemented in real‑world environments and that its performance be evaluated under Iran’s operational conditions. Furthermore, future research could explore the integration of this model with other information systems and further development of the country profile.

کلیدواژه‌ها [English]

LADM
Cadastre ‎
Country Profile
LAS
Land Registration
ISO 19152‎

COPYRIGHTS

(https://creativecommons.org/licenses/by-nc/4.0/)

مراجع

[1] Kalogianni E, Kalantari M, Dimopoulou E, Oosterom PV. LADM country profiles development: aspects to be reflected and considered. In Oosterom PV, Lemmen C, Rahman AA, editors, Proceedings of the 8th Land Administration Domain Model Workshop (LADM 2019). International Federation of Surveyors (FIG). 2019. p. 287-302.

[2] International Organization for Standardization (ISO). ISO 19152:2012 – Geographic information – Land Administration Domain Model (LADM). Geneva: ISO; 2012.

[3] Lemmen C, Van Oosterom P, Bennett R. The Land Administration Domain Model. Land Use Policy 2015;49:535–45. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2015.01.014.

[4] Paixao S, Hespanha JP, Ghawana T, Carneiro AFT, Zevenbergen J, Frederico LN. Modeling indigenous tribes’ land rights with ISO 19152 LADM: A case from Brazil. Land Use Policy 2015;49:587–97. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2014.12.001.

[5] Govedarica M, Radulovic A, Sladic D, Popovic D, editors. LADM–experiences and challenges in implementation. The 7th Land Administration Domain Model Workshop, Zagreb, Croatia; 2018.

[6] Hesari NT, Azari H, Saber M. The Effect of Iranian Land Administration System in Transactions Real Properties’ Security: In the Light of Public Confidence Theory. International Journal of Academic Reserach in Economics and Management Sciences. 2016;5(4). http://dx.doi.org/10.6007/IJAREMS/v5-i4/2424

[7] Tabatabai Hesari N. Basis and effects of the land registry system. Enteshar company publishing, Tehran; 2014. ISBN: 978‑964‑325‑358‑5

[8] Mekking S, Kougblenou DV, Kossou FG. Fit-For-Purpose Upscaling Land Administration—A Case Study from Benin. Land. 2021;10(5):440. ‏https://doi.org/10.3390/land10050440

[9] Adad MA, Semlali EH, El-Ayachi M, Ibannain F. Supporting land data integration and standardization through the LADM standard: Case of Morocco’s country profile MA-LADM. Land use policy. 2020;97:104762.‏ https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2020.104762

[10] Balas M, Murta J, Matlava L, Marques MR, Joaquim SP, Carrilho J, et al., editors. A fit-for-purpose Land Cadastre in Mozambique. 2017 World Bank Conference on Land and Poverty; 2017.

[11] Oyetayo BS, Rahman A, Choon L, Idowu T, Abidoye A. Land administration domain model in review towards the adoption as a reference model for land administration system in Nigeria. American journal of geographic information system. 2017;6(5):178-86. https://dx.doi.org/10.5923/j.ajgis.20170605.02

[12] Kebede S, Orlova N, Dekeyne C, editors. Ethiopian Land Administration Domain Model. 2018 World Bank Conference on Land and Poverty the World Bank-Washington DC; 2018.

[13] Karamesouti M, Schultz C, Chipofya M, Jan S, Galeano C, Schwering A, et al. THE MAASAI OF SOUTHERN KENYA DOMAIN MODEL OF LAND USE. ISPRS Annals of Photogrammetry, Remote Sensing and Spatial Information Sciences. 2018;IV-4:105-12.

https://doi.org/10.5194/isprs-annals-IV-4-105-2018

[14] Tjia D, Coetzee S. Application of the Land Administration Domain Model to the city of Johannesburg land information system. South African journal of geomatics. 2013;2(3):260-79.

[15] Renzhong G, Shen Y, Lin L, Ping L, editors. A multi-jurisdiction case study of 3D cadastre in Shenzhen, China as experiment using the LADM. The 2nd International Workshop on 3D Cadastres Delft, The Netherlands; 2011.

[16] Indrajit A, Jaya V, Loenen B, Lemmen C, Oosterom P, Ploeger H, et al. THE ROLE OF THE REVISED LAND ADMINISTRATION DOMAIN MODEL AND SPATIAL DATA INFRASTRUCTURE IN IMPROVING EASE OF DOING BUSINESS IN INDONESIA2020.

[17] Kim S, Heo J. Development of 3D underground cadastral data model in Korea: Based on land administration domain model. Land Use Policy. 2017;60:123-38. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2016.10.020

[18] Rajabifard A, Agunbiade M, Kalantari M, Yip K, Atazadeh B, Badiee F, et al. An LADM-based approach to developing and implementing national 3D cadastre: A case study of Malaysia;2018.

[19] Munkhbaatar B, Kim M-G, Lee Y, Koh J-H. A Study on the Design of LADM-based Cadastral Data Model for Mongolia. Journal of Cadastre & Land InformatiX [Internet]. 2018 Dec 10;48(2):51–64. https://doi.org/10.22640/LXSIRI.2018.48.2.51

[20] Alattas A, Kalogianni E, Alzahrani T, Zlatanova S, Oosterom P. Mapping private, common, and exclusive common spaces in buildings from BIM/IFC to LADM. A case study from Saudi Arabia. Land Use Policy. 2021;104:105355. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2021.105355

[21] Yan J, Jaw SW, Soon KH, Schrotter G. THE LADM-BASED 3D UNDERGROUND UTILITY MAPPING: CASE STUDY IN SINGAPORE. Int Arch Photogramm Remote Sens Spatial Inf Sci. 2019;XLII-4/W15:117-22.

https://doi.org/10.5194/isprs-archives-XLII-4-W15-117-2019

[22] Le PT, Zevenbergen JA, Lemmen C, Uitermark H, Tran QB. Investigating the conformity between the land administration domain model and the Vietnamese land administration system. FIG Peer Review Journal. 2012 May 6.

[23] Vučić N, Roić M, Mađer M, Vranić S, Van Oosterom P. Overview of the Croatian Land Administration System and the Possibilities for Its Upgrade to 3D by Existing Data. ISPRS International Journal of Geo-Information. 2017;6(7):223. https://doi.org/10.3390/ijgi6070223

[24] Elia E, Zevenbergen J, Lemmen C, Oosterom P. The Land Administration Domain Model (LADM) as The Reference Model for The Cyprus Land Information System (CLIS). Survey Review. 2023;45:100-10. https://doi.org/10.1080/17522706.2013.12287491

[25] Janečka K, Souček P. A Country Profile of the Czech Republic Based on an LADM for the Development of a 3D Cadastre. ISPRS International Journal of Geo-Information. 2017;6(5):143. https://doi.org/10.3390/ijgi6050143

[26] Poulaki M, Xagoraris N, Kalogianni E, Kyriakidis C, Kara A, Dimopoulou E, editors. Developing a LADM Part 5–Spatial Plan Information country profile for Greece. 12th International FIG Workshop on the Land Administration Domain Model & 3D Land Administration; 2024: International Federation of Surveyors (FIG).

[27] Bydłosz J. The application of the Land Administration Domain Model in building a country profile for the Polish cadastre. Land use policy. 2015;49:598-605. ‏ https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2015.02.011

[28] Hespanha JP, Jardim M, Paasch J, Zevenbergen J. Modelling legal and administrative cadastral domain: Implementation in the Portuguese legal framework. J Comp L. 2009;4:140.

[29] Govedarica M, Radulović A, Sladić D. Designing and implementing a LADM-based cadastral information system in Serbia, Montenegro and Republic of Srpska. Land Use Policy. 2021;109:105732. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2021.105732

[30] Vandysheva N, Tikhonov V, Oosterom P, Stoter J, Ploeger H, Wouters R, et al. 3D Cadastre modelling in Russia. 2011.

[31] Radulović A, Sladić D, Govedarica M. Serbian profile of the land administration domain model. FIG Working Week, Surveying the world of tomorrow-From digitalisation to augmented reality, Helsinki. 2017;8698:1-13.

[32] Kara A, Kathmann R, van Oosterom PJ, Lemmen C, Işikdağ Ü, editors. Towards the Netherlands LADM valuation information model country profile. FIG Working Week 2019: Geospatial Information for a Smarter Life and Environmental Resilience; 2019.

[33] Alkan M, Polat Z. Design and development of LADM-based infrastructure for Turkey. Survey review. 2017;49(356):370-85. https://doi.org/10.1080/00396265.2016.1180777

[34] Radulović A, Sladić D, Govedarica M, Raičević D. Using LADM and BIM for property and tourist taxation in the municipality of Bar, Montenegro. Land Use Policy. 2023;131:106715. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2023.106715

[35] Koers J, Espinal RC, Lemmen C, editors. SIGIT: an information system for integral approach of land management: an LADM implementation in Honduras and Guatemala. 5th Land Administration Domain Model Workshop 2013; 2013.

[36] Griffith-Charles C, Sutherland M, Lalloo S, editors. Extensions to the LADM trinidad and tobago toward a juridical, fiscal, and marine cadastre. Proceedings 7th International FIG workshop on the Land Administration Domain Model; 2018.

[37] Jenni L, Germann M, Eisenhut C, Bajo V, Guarin A. LADM Implementation in Colombia -Process, Methodology and Tools developed and applied;2017.

[38] B. Andrade A, Carneiro AFT, Santos JC. LADM specification of relational database to the Republic of Cape Verde. Proceedings of the 5th Land Administration Domain Model Workshop. 2013:345-60.

[39] Karki S. 3D cadastre implementation issues in Australia: University of Southern Queensland; 2013.

[40] Kalantari M, Kalogianni E. Towards LADM Victoria country profile – modelling the spatial information. In Oosterom PV, Dubbeling D, editors, Proceedings of the 6th International FIG 3D Cadastre Workshop. Delft: International Federation of Surveyors (FIG). 2018. p. 483-498.

[41] Einali M, Asghar AA, and Atazadeh B. Developing a building information modelling approach for 3D urban land administration in Iran: a case study in the city of Tehran. Geocarto International. 2022;37(26):12669-88. https://doi.org/10.1080/10106049.2022.2071471

[42] Hosseini H, Taleai M. A Review of Recent Researches on Integration of Building Information Modeling (BIM) and GIS. 2021;13:33-58. https://doi.org/10.52547/gisj.13.3.33

[43] Emamgholian S, Taleai M, Shojaei D. A Novel Approach for 3D Modeling and Geovisualization of Easement Rights in Apartments. Journal of Geospatial Information Technology. 2018;6(3):163-75. https://doi.org/10.29252/jgit.6.3.173

[44] Zaheri N, Jashmidi Asl P, Ghaemi SM. Introducing the Land Administration Domain Model with Emphasis on the Role of Its Spatial Units. In: The 2nd National Conference on Geospatial Information Technology (NCGIT); 2017 Jan 18; Tehran, Iran. Tehran: K.N. Toosi University of Technology, Faculty of Geomatics Engineering; 2017.

[45] Khoshboresh Masuleh M, Sadeghian S. Investigation of LADM (ISO 19152) Components with Emphasis on Their Importance in 3D and 4D Cadastre During 2001–2017. In: 24th National Geomatics Conference; 2017.

[46] Mousavizad SM. Review of Comprehensive Cadastre Law in the Islamic Republic of Iran. International Journal of Nations Research. 2019;4(42):91-105. magiran.com/p2004917

[47] Mehrasa J, Hasani A, Moghadam MR. Position of new registration of single-page documents and calligraphy in validation of official documents and sale of real estate. Journal of Studies in Islamic Law & Jurisprudence. 2021;13(24):439-56. magiran.com/p2314116

[48] eftekharjahromi g, shojaee areni s. Convergence between Cadastre and Land registration in Iranian and French law. Administrative Law. 2021;9(28):9-34. magiran.com/p2360564

[49] Dargah BH. The concept of urban cadastre, its function and its effects. Journal of Modern Research on Administrative Law. 2020;2(3):229-53. magiran.com/p2172273

[50] Kalogianni E, Janečka K, Kalantari M, Dimopoulou E, Bydłosz J, Radulović A, et al. Methodology for the development of LADM country profiles. Land use policy. 2021;105:105380. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2021.105380

[51] Aien A. 3D Cadastral Data Modelling 2013.

[52] Mehrzad M. Cadastre: Including the Comprehensive Law of Cadastre and Its Executive By-law. 2nd ed. Tehran: Jungle Publications; 2016. Persian ISBN: 978-600-214-514-4.

[53] Goleij P, Mokhtarpour A. Investigation of Land and Building Ownership. In: 2nd National Conference on Architecture and Sustainable Urban Landscape; 2015 May; Iran.

[54] Ghaffari M, Madadi P. Legal system of property registration. Journal of Modern Jurisprudence and Law. 2021;1(4):184-98. https://doi.org/10.22034/jaml.2021.242838

[55] Sayyadi R. A legal view on the structure of documents and real estate registration. Ghanon Yar. 2020;4(15):953–969.

[56] Taghipourian A, Talebzadeh Pinkdar N. A legal analysis of the dimensions and effects of lease contracts with the condition of ownership transfer. In: 11th International & National Conference on Management Studies, Accounting & Law; 2024 Jul 26; Tehran, Iran.

پژوهش های سنجش از دور و اطلاعات مکانی

توسعه سامانه کاداستر: تدوین چارچوب ملی مدل دامنه مدیریت زمین برای ایران

مراجع

مراجع

دوره 3، شماره 1
دی 1403
صفحه 171-186

توسعه سامانه کاداستر: تدوین چارچوب ملی مدل دامنه مدیریت زمین برای ایران

مراجع

مراجع

دوره 3، شماره 1دی 1403صفحه 171-186

دوره 3، شماره 1
دی 1403
صفحه 171-186